Contrat de capitalisation SCI IR ou IS

Le contrat de capitalisation est un outil essentiel pour optimiser la gestion de votre SCI. Cette solution vous permet certes d’investir vos excédents de trésorerie mais vous offre également l’opportunité de maximiser vos rendements et d’alléger votre fiscalité tout en simplifiant la transmission de votre patrimoine ; surtout pour les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, le contrat de capitalisation peut être souscrit par une société (patrimoniale ou non) dont les parts auront été idéalement préalablement démembrées ce qui permet d’avoir une gouvernance familiale organisée, de capitaliser les revenus tout en profitant d’une fiscalité favorable (aussi bien sur les plus-values que sur les droits de succession car le contrat de capitalisation étant considéré comme un actif de la société, lorsque l’usufruit rejoindra la nue propriété, les nus-propriétaires récupèreront le contrat sans fiscalité supplémentaire) et d’une comptabilité simplifiée (une seule ligne comptable). 

Pourquoi souscrire un contrat de capitalisation SCI après la cession d’un bien immobilier. Après la cession d’un bien la question d’un maintien de la société ou de la répartition du produit de cession se pose. La SCI peut alors avoir intérêt à souscrire un contrat de capitalisation pour placer les fonds disponibles ; cela permettra aux associés d’éviter le partage des fonds et la remise en cause de la stratégie qui les a conduits à constituer cette société. Par ailleurs, la SCI bénéficiera d’un placement financier qui pourra lui permettre de garantir un nouvel emprunt immobilier (grâce au nantissement du contrat par exemple) et / ou de financer rapidement une opportunité à ne pas manquer (par une avance sur contrat).

Attention : l’administration est très vigilante à ce que la SCI détentrice d’un contrat de capitalisation soit autorisée à réaliser ce type d’investissement. Il faut bien vérifier ce qu’indique l’objet social de la société dans ses statuts avant d’entamer des démarches pour souscrire à un contrat de capitalisation.

Contrat de capitalisation pour SCI, l’avantage des avances

Quelle allocation d’actifs (investissements) au sein d’un contrat de capitalisation SCI ?

Réaliser une allocation d’actif (investissements) personnalisée est essentiel pour obtenir des rendements intéressants au sein de votre contrat de capitalisation SCI. D’autant plus que 90 % des fonds sont moins performants que leur indice de référence. Il est donc primordial de vous faire accompagner par un expert en conseils en investissements financiers (CIF) agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.

Une piste pourrait être :

• de mixer les fonds traditionnels avec des Exchange Traded Funds (ETF) et les fonds euros

• de diversifier les thématiques d’investissements des fonds (énergies, consommation, nouvelles technologies, minerais, eau, renouvelable, etc.)

• de diversifier les gestionnaires de fonds pour ne pas être trop dépendant d’une entreprise

• de diversifier la taille des entreprises ciblées par les fonds (petites, moyennes, grandes, très grandes capitalisation)

• de diversifier les zones géographiques ciblées par les fonds (France, Europe, Amérique du Nord, Asie-Pacifique).

Une telle diversification, en sélectionnant les meilleurs fonds, vous permettra d’obtenir des performances intéressantes dans la durée.

ATTENTION : L’administration fiscale est suspicieuse à l’égard des entreprises qui ne semblent pas avoir de véritable intérêt économique ou patrimonial ; et en cas de mésentente entre les associés, la moindre irrégularité peut devenir prétexte à contestation et source de risque personnel pour le gérant . Il faudra donc bien vérifier que l’object social de la SCI lui permet d’investir à travers une société. Désormais, la plupart des sociétés d’assurances demande l’approbation des actionnaires en plus des statuts de la société.

Avantages et inconvénients du contrat de capitalisation pour une SCI

Particulièrement intéressant pour les SCI détentrices d’un contrat de capitalisation : la possibilité de bénéficier d’une avance sur leur contrat de capitalisation.

Ce système de “crédit à soi-même” permet à la société d’investir dans un projet de court / moyen terme (maximum 6 ans) sans avoir à obtenir un crédit bancaire et sans avoir à effectuer un rachat. Le contrat continue donc d’être pleinement investit (les intérêts sont bien versés sur la base de 100% de l’investissement initial). Cette solution est donc particulièrement intéressante lorsque les banques ne suivent plus pour réaliser un investissement mais qu’une opportunité est à saisir rapidement. Cette solution peut également permettre de se positionner sur un projet en débloquant très rapidement les fonds (en moins d’une semaine, généralement en 48h) en attendant le déblocage d’autres sommes ou d’un crédit. 

Conditions :

• Avoir un contrat ouvert de plus de 6 mois

• Montant de l’avance : 60 % maximum de la valeur du contrat

• Cout : variable (généralement indexé sur le taux moyen des crédits immobiliers + 1%).

• Durée : 3 ans, renouvelable une fois 3 ans.

• Modalités de remboursement : en une ou plusieurs fois.

Fiscalité contrat de capitalisation SCI

Avantages du contrat de capitalisation pour une SCI :

• Investissement de la trésorerie de la SCI

• Plus-values latentes non taxées

• Imposition lissée sur la durée du placement

• Pas de prélèvements sociaux

• Diversification du patrimoine grâce aux nombreux supports en gestion passive ou active (fonds euros, actions, obligations, immobilier, OPCVM, ETF, etc.)

• Sécurisation des capitaux (grâce aux fonds en euros)

• Retraits partiels autorisés pour financer des besoins (réguliers ou exceptionnels)

• Capital immédiatement disponible grâce aux rachats et / ou aux avances

• Gestion sous mandat accessible

• Gestion comptable facile (une seule ligne comptable)

• Organisation libre des pouvoirs de gestion dans les statuts

Inconvénients du contrat de capitalisation pour une holding :

• Imposition forfaitaire (105% TME) annuelle pendant toute la durée du placement (y compris en l’absence de rachat ou remboursement)

• Durée de placement : moyen / long terme

• Frais d’entrée, de gestion et d’arbitrage (très variables selon les établissements / contrats)

• Fonds euros théoriquement réservés aux sociétés patrimoniales et aux holdings non animatrices (exception possible dans certaines conditions)

• Durée d’investissement minimum de 4 ans sur les fonds euros pour éviter les frais de remboursement anticipé (exception possible sous certaines conditions)

• Dans certains cas : impossibilité d’appréhender les revenus en l’absence de résultat comptable distribuable

Retrouvez toutes les précisions concernant la fiscalité du contrat de capitalisation SCI sur la page suivante : “Contrat de capitalisation comptabilité, fiscalité”.